セットバックとは何か？名古屋市で土地購入時の注意点も解説

セットバックとは何か　名古屋市で土地購入を検討する際に知っておきたい基礎知識

セットバックとは、建築基準法における「道路（幅員４メートル以上）に敷地が２メートル以上接する接道義務」を満たすため、敷地の一部を後退させて道路の幅を確保する措置です。建築基準法第４２条および第４３条に基づき、道路幅が４メートル未満の「二項道路」に面している土地では、道路区画の中心線から水平方向に２メートル後退して、新たな道路境界線とみなされることになります。これにより建築が可能となります。名古屋市においても同様に扱われ、公道・私道ともに道路中心線から２メートルの後退が基本です。名古屋市による指定道路を基準に具体的な対応が求められます。

項目	説明	名古屋市の対応
接道義務	幅員４メートル以上の道路に敷地が２メートル以上接すること	建築基準法第４３条に準拠
セットバック	道路中心線から２メートル後退し、道路幅を確保する措置	指定道路の場合や市管理道路、私道の場合に対応方法あり
必要な確認	道路の種類（認定道路・市道・私道）によってセットバック方法が異なる	名古屋市建築指導課での道路確認が推奨される

セットバックを行う理由は、安全性や緊急時の対応にあります。狭い道幅では消防車や救急車が通行できず、災害時の避難や救助活動に支障をきたすおそれがあるため、後退によって道路幅を確保する必要があります。また、接道義務を満たさない土地では建物を新築・再建築できない「再建築不可」となるため、土地購入時には必ず確認すべき項目です。名古屋市では、指定道路図や建築指導課での相談により、具体的な措置内容の確認が可能です。

セットバックに関わる費用と負担 名古屋市で土地購入時に必要なコストとは

セットバックにかかる費用は、名古屋市においても同様に測量費・分筆登記費・舗装費・既存構造物撤去費などが必要になります。一般に測量費は現況測量で10万～30万円、境界の確定が必要な確定測量では35万～70万円程度となり、状況により上下します（※1）。また、分筆登記費用は5万～6万円程度で、不動産登記の専門家に依頼するのが通常です（※2）。舗装費用は1平方メートルあたり約5,000円に加え、重機搬入・その他諸経費としておよそ5万円ほどかかる場合があり、セットバックの面積が広いほど費用は増加します（※3）。これらを合算した相場は、20万～80万円程度が一般的とされています（※4）。

費用項目	概要	相場
測量費用	現況測量・確定境界測量（地積確定など）	10万～70万円
分筆登記費用	土地の一部を切り離し登記する手続き	5万～6万円
舗装・整備費用	アスファルト等で仮整備＋重機や諸経費	㎡あたり5,000円＋5万円前後

こうした費用は、基本的には土地所有者の負担となります（※5）。ただし、名古屋市を含む一部自治体では、セットバックに関する費用を補助する助成制度がある可能性もあります。制度の内容や適用条件は自治体によって大きく異なるため、購入前に管轄の役所（建築指導課や都市整備関連部署など）で制度の有無を確認し、利用できそうなら手続きを進めておくことをおすすめします（※6）。

※注釈（参照元） ※1 現況測量と確定測量の相場および差についての説明は「訳あり物件買取ナビ」や「スタイルシステム」などで示されています。 ※2 分筆登記費用の相場については「訳あり物件買取ナビ」や「イエコン」に明記されています。 ※3 舗装費用や諸経費の詳細については「訳あり物件買取ナビ」や「イエコン」で具体的に示されています。 ※4 総費用の相場については「スタイルシステム」や「イエコン」でそれぞれ示されています（20万～80万／40万～130万）。 ※5 費用負担が原則土地所有者である旨は「グリーンハウジング」などで確認できます。 ※6 助成制度の可能性については「グリーンハウジング」や「ウチつく（朝日）」に一般論として紹介されており、名古屋市の助成制度については自治体への確認を推奨しています。

：セットバックの影響と注意点　名古屋市の購入検討者が確認すべき項目

名古屋市で土地購入をご検討の方は、セットバック（建築基準法第42条第2項道路における後退）によって敷地として使える面積が減少し、建ぺい率や容積率の計算に影響がある点に注意が必要です。セットバック部分は道路とみなされ、私的な利用が制限されることも忘れてはいけません。また、「セットバック済」の表示がある土地でも、その内容を正確に確認し、市の建築指導課などで相談されることを強くおすすめします。

確認すべき項目	内容	注意点
敷地面積の変動	セットバック部分を敷地面積から除外して、建ぺい率・容積率を再計算する必要があります。	実際に使える面積がイメージより小さくならないか注意してください。
利用制限	セットバック部分は道路扱いとなり、フェンスや駐車場、ウッドデッキなどを私的に設置できません。	将来的な使い道を思い描いたうえで、セットバックの範囲を把握しましょう。
「セットバック済」の確認	セットバックが完了しているかどうか、名古屋市の建築指導課等に照会することで確認できます。	書類上は済とされていても、実測や届け出が正確かどうかご自身でも確認すると安心です。

特に、セットバックによって敷地面積が減ると、建ぺい率や容積率の上限に達しやすくなります。これは、建築計画の自由度を制限する要因となりうるため、事前に摺合せをしておくことが重要です（例：セットバック部分を除いた敷地面積で建ぺい率・容積率を再計算する）。

また、セットバックによって土地の一部が道路とみなされるため、その部分には建築物どころか、駐車スペースや囲い（フェンスなど）すら設置できません。これにより、お庭や駐車計画、プライバシー確保のためのフェンス設置など、希望した設計が実現しづらくなる可能性があります。

さらに、物件資料に「セットバック済」と明記されていても、その内容が法的に手続きされたものか、誤認によるものかは注意深く確認する必要があります。確実を期すためには、名古屋市建築指導課へ図面や測量結果を持参しての相談が望ましく、これによって安全で確実な購入判断が可能になります。

セットバック付き土地のメリットとリスク 名古屋市の土地購入で選ぶ際の視点

名古屋市での土地購入を検討されている皆さまにとって、「セットバック付き土地」はコスト面や資産価値の点で魅力がある反面、注意すべきリスクもございます。以下では、メリットとリスクをバランスよく整理し、理解しやすい表形式も取り入れながら、ご案内いたします。

区分	内容	補足
価格	セットバック対象の土地は、制限があるため同等条件より安く設定される傾向がある。	コスト重視で取得を考えている方には魅力となる場合があります。
防災・快適性	道路幅が広がることで緊急車両の通行や日当たり・風通しが改善し、安全性・快適性が向上する。	将来的な地域の住環境向上にも貢献。
建築・活用制限	敷地面積が減少し、建ぺい率や容積率に影響。セットバック部分は道路扱いで私的利用不可。	駐車やフェンス設置などはできません。
融資・流動性	金融機関が担保価値を低く評価し、住宅ローンが組みにくいこともある。将来の売却時にも買い手がつきにくい可能性あり。	買い手の判断材料に制限がある点に注意。

まずメリットとして、セットバック対象の土地は他の同じ条件の土地と比べて価格が抑えられる傾向がございます。このため、長期的に建て替えの予定がない、あるいは自己利用が前提である場合には、コストを抑えて土地取得を検討できる選択肢となることもあります 。

さらに、防災面や快適性の観点では、道路幅が拡がることで緊急車両の進入や通行が容易になり、災害時の対応力が高まります。また、日当たりや風通しの改善により、居住環境としての質も向上し、地域の景観や資産価値にも好影響が期待できます 。

一方でリスクとしては、セットバックによって敷地面積が小さくなることで、建ぺい率や容積率に制約が生じ、希望する建物プランが実現しにくい可能性があります。また、セットバック部分は道路扱いとなるため、私的な利用（駐車やフェンス、門などの設置）は禁止されております 。

さらに、金融機関からの評価が厳しくなり、住宅ローンを組みにくいケースや、将来的に売却する際に買い手が見つけにくくなるなど、資産流動性に関する懸念もございます 。

以上のように、セットバック付き土地には利点と同時に慎重な検討が必要な側面がございます。取得をご検討の際は、建築計画や資金計画、将来の資産活用も見据えて、当社までお気軽にご相談ください。

まとめ

名古屋市で土地購入を検討されている方にとって、セットバックは非常に重要な要素です。建築基準法に基づき、敷地の一部を道路として提供することで安全性や利便性を確保しますが、その分、敷地面積や建築計画に影響を及ぼします。セットバックに伴う費用や手続き、将来の資産価値や活用方法まで総合的に理解し、後悔のない土地選びを心掛けることが大切です。名古屋市特有の制度もあるため、事前に情報収集をしておきましょう。