土地購入時に公簿売買と実測売買の違いは？名古屋で選ぶポイントも解説

公簿売買と実測売買の基本的な違い

公簿売買とは、登記簿に記載された面積（公簿面積）を基準に売買価格を決定する方法です。この場合、実際の測量を行わず、登記上の面積をそのまま採用します。一方、実測売買は、実際に土地を測量して得られた面積（実測面積）を基に売買価格を決定する方法です。この方法では、測量士が現地で測量を行い、正確な面積を算出します。

両者の主な違いは、測量の有無と価格決定の基準にあります。公簿売買では測量を行わないため、取引が迅速に進む一方、実際の面積と登記簿面積に差異がある場合、トラブルの原因となる可能性があります。実測売買では、正確な面積を把握できるため、将来的な境界トラブルを防ぐことができますが、測量に時間と費用がかかる点がデメリットとなります。

以下に、公簿売買と実測売買の主な違いを表にまとめました。

土地購入を検討する際は、これらの違いを理解し、自身の状況や目的に応じて適切な方法を選択することが重要です。

公簿売買と実測売買のメリットとデメリット

土地を購入する際、公簿売買と実測売買のどちらを選択するかは重要な判断ポイントです。以下に、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説します。

公簿売買のメリット

公簿売買は、登記簿に記載された面積を基準に売買価格を決定する方法です。主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

• 取引の迅速化：測量を行わないため、契約から引き渡しまでの期間が短縮されます。特に、早急に取引を完了させたい場合に適しています。
• 費用の削減：測量に伴う費用が不要となり、コストを抑えることができます。特に、広大な土地や山林などでは測量費用が高額になるため、公簿売買が選ばれることが多いです。

公簿売買のデメリット

一方で、公簿売買には以下のデメリットも存在します。

• 面積の誤差によるリスク：登記簿の面積と実際の面積に差異がある場合、購入後にトラブルが発生する可能性があります。例えば、想定よりも土地が狭く、計画していた建物が建てられないといった事態が考えられます。
• 境界トラブルの可能性：測量を行わないため、隣地との境界が不明確な場合があります。これにより、将来的に境界を巡る紛争が生じるリスクが高まります。

実測売買のメリット

実測売買は、実際に測量して得られた面積を基に売買価格を決定する方法です。主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

• 正確な面積での取引：実測により正確な面積が把握できるため、売主・買主双方にとって公平な取引が可能となります。
• 境界の明確化：隣地所有者との境界確認を行うため、将来的な境界トラブルを未然に防ぐことができます。

実測売買のデメリット

しかし、実測売買には以下のデメリットも存在します。

• 時間と費用の負担：測量には専門家への依頼が必要であり、費用が発生します。また、測量や隣地所有者との調整に時間がかかるため、取引完了までの期間が延びる可能性があります。
• 隣地所有者との調整：境界確認のために隣地所有者との立ち会いが必要となり、調整が難航する場合があります。

公簿売買と実測売買の比較表

土地購入を検討する際は、これらのメリット・デメリットを踏まえ、自身の状況や目的に応じて最適な方法を選択することが重要です。

名古屋市における土地購入時の公簿売買と実測売買の選択ポイント

名古屋市で土地を購入する際、公簿売買と実測売買のどちらを選択するかは、土地の特性や購入後の利用目的によって異なります。以下に、選択時の主なポイントを解説します。

まず、名古屋市の土地市場動向を把握することが重要です。2025年の公示地価によれば、住宅地の平均坪単価は74.2万円で、前年に比べて2.3%上昇しています。これは、都市部の再開発や交通インフラの整備が進んでいることが影響しています。

次に、土地の形状や立地条件を考慮する必要があります。例えば、整形地で境界が明確な土地であれば、公簿売買が適している場合があります。一方、不整形地や境界が不明確な土地では、実測売買を選択することで、将来的なトラブルを防ぐことができます。

また、購入後の利用目的や建築計画も選択の重要な要素です。建物を新築する場合、正確な面積や境界の確認が必要となるため、実測売買が望ましいでしょう。逆に、現状のまま利用する場合や、測量費用や時間を節約したい場合は、公簿売買が適していることもあります。

以下に、公簿売買と実測売買の選択ポイントをまとめた表を示します。

最終的な判断は、土地の特性や自身のニーズを総合的に考慮し、信頼できる不動産会社と相談しながら進めることが重要です。

公簿売買と実測売買における注意点とトラブル回避策

土地の購入を検討する際、公簿売買と実測売買の選択は重要なポイントです。各方法には特有の注意点があり、適切な対策を講じることでトラブルを未然に防ぐことができます。

以下に、公簿売買と実測売買それぞれの注意点とトラブル回避策をまとめました。

公簿売買を選択する場合、登記簿面積と実際の面積に差異が生じる可能性があります。これを防ぐため、契約書には公簿売買であることを明記し、将来的に実測面積と差異が生じても売買代金の増減を行わない旨を記載することが重要です。また、売主・買主双方が公簿売買の意味とリスクを十分に理解し、合意することがトラブル回避につながります。

一方、実測売買を行う際は、測量費用や期間、隣地所有者との調整など、事前に把握しておくべきポイントがあります。測量費用の負担者や精算方法を事前に決定し、契約書に明記することで、後々のトラブルを防ぐことができます。また、測量の際には隣地所有者との境界確認を行い、合意を得ることが将来的な境界トラブルを防ぐために重要です。

契約書における面積の取り扱いや、将来的な境界トラブルを防ぐための具体的な対策として、以下の点が挙げられます。

• 契約書に公簿売買または実測売買であることを明記し、面積差異が生じた場合の対応を明確にする。
• 測量費用の負担者や精算方法を事前に決定し、契約書に記載する。
• 隣地所有者との境界確認を行い、合意書を作成する。

これらの対策を講じることで、土地購入時のトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。

まとめ

土地の購入を考える際、公簿売買と実測売買のどちらを選ぶかはとても重要なポイントです。公簿売買は手続きが早く済みますが、実際の面積との差異がトラブルを招く場合もあります。一方、実測売買は正確さが得られる反面、費用や調整が必要です。それぞれの特徴を正しく理解し、ご自身の目的や土地の状況に合った方法を選ぶことが、後悔しない土地購入につながります。名古屋市で土地を検討中の方は、ぜひ慎重な判断をおすすめします。